Налог на имущество ИП платит как обычный человек, а не как бизнес. Но спецрежим освобождает от него — и не полностью. Всё решает, попал ли объект в региональный перечень. Ниже — три ставки, вычет в квадратных метрах и список, который меняет сумму.
Предприниматель, который открывает налоговое уведомление и видит там нежилое помещение, обычно уверен, что произошла ошибка. Он же на упрощёнке, а она от этого налога освобождает.
Освобождает, но с оговоркой в одну строку. Именно эта строка и приводит человека в поиск.
Глава 32 кодекса вообще не знает слова «предприниматель».
Плательщиком там названо физическое лицо, а статус ИП появляется только в двух чужих главах — в правилах об упрощёнке и о патенте, где написано исключение из исключения.
Идём от объекта к перечню и обратно — и считаем, во что попадание в перечень обходится.
Кто платит и за что
Ст. 400 НК: налогоплательщиками признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения.
Критерий — собственность, а не использование. Сдаёте помещение в аренду, работаете в нём сами или оно простаивает — на обязанность это не влияет.
Объекты перечислены в п. 1 ст. 401 НК, и их шесть. Жилой дом; квартира и комната; гараж и машино-место. Дальше — единый недвижимый комплекс, объект незавершённого строительства и иные здание, строение, сооружение, помещение.
Последняя строка — самая широкая. В неё попадают склады, мастерские, офисы и торговые помещения, то есть почти всё, чем владеет бизнес.
Как считается: кадастровая стоимость минус метры
Налог на имущество ИП считается от кадастровой стоимости. Она берётся из реестра недвижимости и применяется с 1 января налогового периода, п. 1 ст. 403 НК.
Из неё вычитается стоимость части площади. Вычеты заданы тем же ст. 403 НК: квартира — 20 квадратных метров, комната — 10, жилой дом — 50. У единого недвижимого комплекса с жилым домом вычет денежный — 1 000 000 рублей.
Для нежилых помещений вычета нет вовсе. Мастерская на 60 квадратных метров облагается целиком, квартира той же площади — на треть меньше.
Три ставки и право муниципалитета
Ставок, по которым считают налог на имущество ИП, три. Предельные размеры задаёт п. 2 ст. 406 НК.
0,1 % — жильё. Жилые дома и их части, квартиры и комнаты, гаражи, машино-места, хозпостройки до 50 квадратных метров.
2 % — объекты из кадастрового перечня. Плюс любая недвижимость дороже 300 миллионов рублей.
0,5 % — всё остальное. Сюда попадают склады, производственные помещения и прочие нежилые объекты вне перечня.
Ставки предельные, а не окончательные. П. 3 ст. 406 НК разрешает представительным органам муниципалитетов и городов федерального значения уменьшать 0,1 % до нуля или увеличивать не более чем в три раза. Суммы актуальны на август 2026 года.
Освобождение на спецрежиме — и дыра в нём
Упрощёнка освобождает предпринимателя от налога в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Оговорка стоит в скобках прямо в п. 3 ст. 346.11 НК: за исключением объектов, включённых в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК.
У патента формулировка почти такая же, подп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК, и исключение там то же самое.
Общая система освобождения не даёт вообще: предприниматель платит на общих основаниях. Зато уплаченное идёт в профессиональный вычет, абз. 3 п. 1 ст. 221 НК, — кроме жилых домов, квартир, садовых домов и гаражей.
Обратите внимание на условие «используется в деятельности». Квартира, в которой предприниматель живёт, под освобождение не подпадает — она не про бизнес, и налог по ней приходит всегда.
Что такое перечень и кто его составляет
Перечень — региональный список конкретных объектов. По ним база считается от кадастровой стоимости независимо от режима владельца, и предприниматель платит наравне с обычным собственником.
П. 1 ст. 378.2 НК описывает, что туда попадает. Первое — административно-деловые и торговые центры и помещения в них. Второе — нежилые помещения, чьё назначение, разрешённое использование или наименование предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически так используются.
Слово «фактически» здесь ключевое. Помещение с назначением «складское» может оказаться в списке, если в нём работает магазин.
Список утверждает уполномоченный орган субъекта не позднее 1 марта текущего налогового периода, п. 7 ст. 378.2 НК. Он же направляет перечень в налоговую и размещает его на официальном сайте.
Помещение попало в перечень: что это меняет
Цена ошибки. Предприниматель на упрощёнке владеет помещением 60 квадратных метров на первом этаже торгового центра и сдаёт его в аренду. Кадастровая стоимость — 12 000 000 рублей. Все годы налог не приходил, и владелец считал вопрос закрытым освобождением.
В феврале, за неделю до предельного срока 1 марта, здание попало в региональный перечень на текущий год по подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК. Освобождение по п. 3 ст. 346.11 НК на такие объекты не распространяется, и при предельной ставке 2 % налог составил 240 000 рублей за год. Ставка и кадастровая стоимость взяты на август 2026 года.
Уведомление придёт осенью, а срок уплаты — не позднее 1 декабря следующего года, п. 1 ст. 409 НК. Пропустите его — начнутся пени по ст. 75 НК, и узнать о долге можно уже из требования.
Отменить попадание в перечень задним числом нельзя. Оспаривают либо включение объекта в список, либо саму кадастровую стоимость — и то и другое отдельной процедурой.
Заявление на льготу подавать не нужно
П. 6 ст. 407 НК описывает беззаявительный порядок. Если налогоплательщик, имеющий право на льготу, не подал заявление и не отказался от неё, льгота предоставляется на основании сведений, полученных налоговым органом.
Это удобно, но не отменяет проверки. Инспекция узнаёт об использовании помещения в бизнесе не всегда, и молчание в такой ситуации работает против владельца.
Ещё одна деталь ст. 407 НК: предпринимателей среди льготных категорий п. 1 нет вовсе. А общая льгота даётся на один объект каждого вида и только при условии, что объект не используется в предпринимательской деятельности.
Где найти свой объект в перечне
Первое — узнать кадастровый номер объекта. Он есть в выписке из реестра недвижимости и в свидетельстве о праве.
Второе — открыть сайт уполномоченного органа своего региона и найти перечень на текущий год. Публикация на официальном сайте — прямая обязанность по п. 7 ст. 378.2 НК, а не добрая воля.
Третье — искать по кадастровому номеру, а не по адресу. В списки включают и здания целиком, и отдельные помещения, поэтому «моего адреса нет» ещё ничего не значит.
Четвёртое — сверить кадастровую стоимость. Именно она умножается на ставку, и ошибка в ней стоит ровно столько же, сколько ошибка в ставке.
Кому налог не придёт вовсе
Налог на имущество ИП не придёт тем, у кого нет недвижимости в собственности: арендованное помещение у арендатора не облагается.
Не придёт предпринимателю на упрощёнке или патенте, чьё помещение используется в деле и в перечень не попало. Это самая массовая ситуация, и именно она создаёт ощущение, что налога нет вовсе.
И не придёт по объекту, который включён в льготу по ст. 407 НК, — но только если он не работает на бизнес.
Частые вопросы
Я на упрощёнке. Почему мне вообще пришёл этот налог?
Скорее всего, объект попал в региональный перечень по п. 7 ст. 378.2 НК. Освобождение п. 3 ст. 346.11 НК на такие помещения не распространяется — это исключение написано прямо в норме.
Сколько заплатит владелец помещения за 12 миллионов рублей?
При ставке 2 % это 240 000 рублей за год. Конкретную ставку задаёт местный нормативный акт, а 2 % — верхняя граница по п. 2 ст. 406 НК.
До какого числа платить?
Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом, п. 1 ст. 409 НК. Платёж идёт по налоговому уведомлению, самому считать ничего не нужно.
Что делать, если помещение попало в перечень ошибочно?
Оспаривать включение объекта в список либо саму кадастровую стоимость — это две разные процедуры. Пересчитать налог задним числом без отмены записи не получится.
Материал информационный и не является индивидуальной налоговой, бухгалтерской или юридической консультацией. Нормы, ставки и сроки приведены на август 2026 года — перед решением проверьте актуальные на сайте ФНС и в действующей редакции Налогового кодекса.
