Самозанятый аренду жилья проводит как обычный доход через «Мой налог». Но исключение в законе сделано только для жилых помещений. От назначения объекта зависит, попадёт ли доход под режим вообще. Дальше — точная норма, договор и цена ошибки с нежилым.
Сдать квартиру и платить четыре процента вместо тринадцати — самый популярный сценарий режима. Для самозанятого аренда жилья и правда самый дешёвый доход.
Ровно до того момента, когда вместо квартиры появляется гараж.
Или апартаменты. Или склад.
Закон сделал одно узкое исключение, и всё, что в него не поместилось, возвращается к обычному налогу на доходы физических лиц со всеми его ставками и декларацией. Разница на годовой аренде офиса выходит в десятки тысяч рублей.
Начнём с самой нормы — она короткая и решает всё.
Что сказано в законе дословно
Норма лежит в п. 3 ч. 2 ст. 6 закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Объектом налогообложения не признаются доходы «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)».
Скобка внутри скобки и есть вся конструкция. Правило: недвижимость под режим не подпадает. Исключение: жильё, сданное внаём или в аренду.
Значит, самозанятому аренду жилья закон разрешает прямо, а всё остальное — нет.
Для самозанятого аренда начинается с документов на объект. Жильём считается то, что названо жилым в реестре недвижимости, а не то, где фактически живут люди. Апартаменты по документам — нежилое помещение, и режим на них не распространяется, сколько бы людей в них ни жило.
Ставки здесь такие же, как на всём режиме, ст. 10 закона 422-ФЗ: 4 % по деньгам от граждан и 6 % — по деньгам от компаний и предпринимателей.
Нормы даны в августе 2026 года.
Почему самозанятый аренду офиса провести не сможет
Список того, что остаётся за границей исключения, короткий и неожиданный для многих: офис, торговое помещение, склад, гараж, машино-место, апартаменты.
Для таких объектов доход остаётся обычным доходом физического лица. Ставка берётся из общей шкалы, п. 1 ст. 224 НК: от 13 % и выше — смотря какова сумма всех доходов за год.
Дальше многое зависит от арендатора.
Арендатор — организация или предприниматель. Он становится налоговым агентом: обязанность исчислить, удержать и уплатить налог лежит на российских организациях и предпринимателях, п. 1 ст. 226 НК. Аренда в перечень исключений из этой обязанности не входит.
Арендатор — обычное физическое лицо. Тогда декларировать доход придётся самому. Норма названа прямо в пп. 1 п. 1 ст. 228 НК. Физические лица считают налог с вознаграждений от тех, кто налоговым агентом не является, — включая доходы по договорам найма и аренды любого имущества.
Отсюда декларация 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, пп. 1 ст. 229 НК.
Отдельная оговорка про бывшего работодателя. Двухлетний запрет на доходы от него адресован работам и услугам по гражданско-правовым договорам (ГПХ) — п. 8 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ. Аренда — самостоятельный вид договора, а не услуга, поэтому под эту норму она не подпадает.
Договор: что подписывают и что регистрируют
Здесь у жилья и нежилого разные правила, и это тот случай, когда путаница стоит денег.
Наём жилья. По договору найма собственник обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём, п. 1 ст. 671 ГК. Форма письменная, п. 1 ст. 674 ГК.
Регистрируется здесь не договор, а обременение. Ограничение права собственности на жильё, возникающее из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, п. 2 ст. 674 ГК.
Жильё для компании. Юридическому лицу помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора, и использовать его юридическое лицо может только для проживания граждан, п. 2 ст. 671 ГК. То есть самозанятый аренду юридическому лицу оформляет договором аренды и платит по ставке 6 %.
Нежилое. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, п. 2 ст. 651 ГК. Разница принципиальная: у жилья регистрируется обременение, а у здания — сам договор, и без регистрации он не заключён.
Кассу применять не нужно. Контрольно-кассовая техника не применяется предпринимателями, применяющими налог на профессиональный доход, в отношении доходов, облагаемых этим налогом, ч. 2.2 ст. 2 закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Роль кассового документа выполняет чек из приложения.
Считаем на квартире за 45 000 рублей
Квартира сдаётся за 45 000 рублей в месяц человеку. За год — 540 000 рублей.
На режиме налог считается по 4 %: 21 600 рублей за год. Первые поступления идут дешевле за счёт вычета: он не более 10 000 рублей и уменьшает ставку до 3 % вместо 4 %, ст. 12 закона 422-ФЗ. Предоставляется один раз и повторно не даётся.
Платить надо к 28-му числу месяца, идущего за истекшим, ч. 3 ст. 11 закона 422-ФЗ. Сумма меньше 100 рублей переносится на следующий период.
Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей, и стоит он в п. 8 ч. 2 ст. 4 закона 422-ФЗ. Для аренды жилья это примерно 200 000 рублей в месяц, и в большинстве городов запас солидный.
Та же квартира при обычном налоге на доходы дала бы 70 200 рублей за год. Разница — 48 600 рублей.
Гараж, проведённый как квартира, стоит четырёх сумм сразу
Цена ошибки. Тяжелее всего обходится не сам налог, а то, что промах вскрывается через год-два и сразу за весь период. Владелец сдал гараж под мастерскую за 30 000 рублей в месяц и два года проводил поступления через приложение по ставке 4 %.
Доход от передачи прав на нежилую недвижимость объектом режима не является. Значит, за два года 720 000 рублей должны были пройти как обычный доход физического лица: налог по ставке 13 % — 93 600 рублей вместо уплаченных 28 800.
Дальше добавляется декларация, которой не было. Непредставление обходится по п. 1 ст. 119 НК в 5 % неуплаченной суммы за месяц просрочки. Нижняя планка — тысяча рублей, верхняя — 30 % налога.
И неуплата налога — пятая часть суммы по пп. 1 и 3 ст. 122 НК, а доказанный умысел удваивает эту долю. Плюс пени за каждый день, ст. 75 НК.
Считаем по порядку. Налог на доходы физических лиц за два года — 93 600 рублей. Штраф за две непредставленные декларации при просрочке больше полугода упирается в потолок 30 % от налога, а это 28 080 рублей. Штраф за неуплату — 20 % от той же суммы, ещё 18 720 рублей.
Четвёртой суммой идут пени: за два года при ключевой ставке 14 % они дают около 20 000 рублей. Уплаченные на режиме 28 800 рублей зачтутся на едином налоговом счёте, а 46 800 рублей штрафов не вернёт ничто.
Итог — больше 130 000 рублей из-за одного слова в документах на объект. Расчёт на август 2026 года.
Как проверить свой случай за пятнадцать минут
Самозанятый аренду проверяет по документам, а не по виду помещения. Первое — посмотрите назначение объекта в выписке из реестра недвижимости. Там написано «жилое» или «нежилое», и только это имеет значение.
Второе — уточните статус апартаментов, если объект в апарт-комплексе. Почти всегда это нежилое помещение, несмотря на кухню и спальню.
Третье — проверьте, кто арендатор. От этого зависит ставка: 4 % с физического лица и 6 % с компании или предпринимателя.
Четвёртое — посчитайте годовую сумму против лимита в 2,4 млн рублей. Превышение снимает право на режим со дня, когда оно возникло.
Пятое — если сдаёте на год и дольше, разберитесь с регистрацией: у жилья регистрируют обременение, у нежилого — сам договор.
Кому режим здесь подходит, а кому мимо
Подходит владельцу одной-двух квартир, который сдаёт их людям. Здесь у режима есть то, чего нет ни у одного другого. Предприниматель на нём по ч. 11 ст. 2 закона 422-ФЗ страховые взносы за себя не платит вовсе, и отчётности тоже никакой.
Подходит и тем, кто сдаёт квартиру компании под жильё сотрудников: у них самозанятый аренду проводит по другой ставке, но механика та же.
Самозанятому аренда коммерческой недвижимости не подходит вовсе. Там выбор идёт между обычным налогом на доходы и статусом предпринимателя с упрощёнкой, и считать надо на своих цифрах.
Не подходит и тем, у кого объектов много: за границей лимита режим заканчивается независимо от типа помещения, и переходить придётся посреди года.
Частые вопросы
Может ли самозанятый сдавать квартиру?
Да. Самозанятый аренду жилых помещений проводит на режиме прямо по исключению в п. 3 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ.
А гараж, склад или апартаменты?
Нет. Это нежилые объекты, доход по ним под режим не подпадает и облагается налогом на доходы физических лиц.
Нужно ли регистрировать договор?
При сроке от года — да, но по-разному. У найма жилья регистрируется обременение, п. 2 ст. 674 ГК; у аренды здания — сам договор, п. 2 ст. 651 ГК.
Какая ставка, если квартиру снимает компания?
6 %, ст. 10 закона 422-ФЗ. Жильё предоставляется юридическому лицу по договору аренды и только для проживания граждан, п. 2 ст. 671 ГК.
Нужна ли касса?
Нет. Предприниматели на этом режиме не применяют контрольно-кассовую технику по доходам, облагаемым налогом на профессиональный доход, ч. 2.2 ст. 2 закона 54-ФЗ. Достаточно чека из приложения.
Материал информационный и не является индивидуальной налоговой, бухгалтерской или юридической консультацией. Ставки, лимиты и нормы приведены в августе 2026 года — перед сдачей объекта сверьтесь с действующей редакцией закона 422-ФЗ и с документами на помещение.
