Аренда на УСН облагается по ставке 6 % вместо 13 % подоходного налога. Но выбор статуса делается до первого платежа, а не после. От типа помещения и от оборота зависят и режим, и появление НДС. Ниже — четыре места, где деньги теряют молча.
Собственник, у которого появилось лишнее помещение, обычно сравнивает две цифры: тринадцать процентов и шесть.
Разница в них действительно есть, и она больше, чем кажется на первый взгляд.
Только считать надо не проценты, а итог: у предпринимателя к налогу добавляются взносы за себя, зато они же его и гасят.
А ещё в этой теме четыре развилки, каждая из которых стоит денег, и проходят их обычно вслепую — потому что решать приходится до того, как появился первый арендатор.
Пойдём по развилкам подряд, от статуса до коммунальных платежей.
Развилка первая: физлицо, предприниматель или самозанятый
Три статуса, и они не взаимозаменяемы.
Физическое лицо без статуса. Платит налог на доходы по прогрессивной шкале: 13 % до 2,4 млн ₽ дохода за год, дальше 312 000 ₽ плюс 15 % с превышения, пункт 1 статьи 224 НК.
Самозанятый. Режим доступен, но только для жилья. Пункт 3 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ выводит из объекта всё, что связано с передачей прав на недвижимость, и возвращает обратно единственное исключение — наём и аренду жилых помещений. Склад, гараж и офис в это исключение не попадают.
Предприниматель на упрощёнке. Помещение любое, а ставка зависит от объекта: 6 % с выручки либо 15 % с разницы между ней и расходами — это пункты 1 и 2 статьи 346.20 кодекса. Региональным законом обе могут быть снижены.
Расчёты сделаны по ставкам августа 2026 года.
| Статус | Ставка | Налог с 720 000 ₽ | Взносы за себя |
|---|---|---|---|
| Физлицо без статуса | 13 % | 93 600 ₽ | нет |
| Самозанятый (только жильё) | 4 и 6 % | 28 800–43 200 ₽ | нет |
| ИП на УСН «доходы» | 6 % | 43 200 ₽ | 61 590 ₽ |
Живой случай.
Собственник сдал помещение под пекарню за 60 000 ₽ в месяц, это 720 000 ₽ за год. Как физическое лицо он заплатил бы 93 600 ₽ подоходного налога. Как предприниматель на упрощёнке — 43 200 ₽ налога, который полностью гасится взносами за себя: 57 390 ₽ фиксированной части плюс 4 200 ₽ процента с превышения.
В бюджет уходит 61 590 ₽ вместо 93 600 ₽. Разница в 32 010 ₽ остаётся у собственника, а её ценой становятся регистрация и годовая отчётность. Расчёт сделан по ставкам августа 2026 года.
Развилка вторая: аренда на УСН и выбор объекта
Аренда на УСН — редкий случай, когда выбор почти очевиден.
Расходов у арендодателя мало: налог на имущество, страховка, изредка ремонт. Объект «доходы минус расходы» требует, чтобы затраты попали в закрытый перечень, а сравняется со ставкой 6 % он лишь при доле расходов около 60 % выручки.
Поэтому аренда на УСН почти всегда живёт на ставке 6 %. Менять объект можно ежегодно, уведомив инспекцию до 31 декабря предшествующего года, статья 346.14 НК.
Развилка третья: упрощёнка или патент
Патент на сдачу имущества существует, и в перечне он записан широко.
Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК называет сдачу в аренду или наём собственных либо арендованных жилых помещений. Там же — сдача собственных или арендованных нежилых помещений, включая выставочные залы и складские, и земельных участков.
Стоимость патента считается от потенциально возможного дохода, который назначает регион, а не от вашей выручки, статья 346.50 НК. Право на него теряется при выручке по патентным видам выше 20 млн ₽ — так работает подпункт 1 в пункте 6 статьи 346.45 кодекса. Значение на август 2026 года.
Разница между двумя вариантами простая. Патент выгоден, когда фактическая арендная плата заметно выше регионального норматива, и невыгоден при простоях: за пустующее помещение налог всё равно уплачен вперёд.
Развилка четвёртая: коммунальные платежи арендатора
Здесь теряют деньги чаще всего, и потеря не видна до проверки.
Доходы на упрощёнке определяются в порядке пунктов 1 и 2 статьи 248 НК — так сказано в пункте 1 статьи 346.15 НК. Исключений для сумм, которые арендатор перечисляет сверх платы за помещение, глава 26.2 НК не называет.
Практический вывод отсюда один: суммы, приходящие на счёт как компенсация коммунальных расходов, по общему правилу попадают в доход и облагаются вместе с арендной платой.
Решает здесь структура договора, а не умолчание. Либо коммунальные расходы включены в единую арендную плату, либо арендатор заключает договоры с поставщиками ресурсов напрямую.
Когда у арендодателя появляется НДС
Арендная выручка растёт ровно и предсказуемо, поэтому порог здесь переходят чаще, чем в торговле.
Освобождение от налога держится, пока выручка прошлого года укладывается в 20 млн ₽. Порог взят из пункта 1 статьи 145 НК, редакция августовская. Перешагнули её в июле — плательщиком становитесь с 1 августа, пункт 5 статьи 145 НК.
Для арендодателя это означает пересмотр договоров: налог предъявляется дополнительно к цене, и молчание договора о ставке толкуется не в пользу собственника.
Договор, который придётся зарегистрировать
Пункт 2 статьи 651 ГК требует регистрировать сам договор аренды здания или сооружения, если стороны подписали его на год и дольше. До регистрации такой договор считается незаключённым.
Отсюда привычка рынка заключать договоры на одиннадцать месяцев: при сроке меньше года регистрация не требуется, и на налоги это не влияет.
Но у короткого договора есть обратная сторона. Право арендатора на помещение в реестре не отражается, и при смене собственника доказывать его придётся самим договором. Для дорогой аренды это довод в пользу регистрации, а не против неё.
Во что обходится доход мимо книги
Цена ошибки. Арендная плата, не попавшая в книгу учёта, — это не только недоплаченный налог.
При выручке 720 000 ₽ и ставке 6 % сам налог составляет 43 200 ₽, а по пункту 1 статьи 122 НК с недоимки берут пятую часть — 8 640 ₽. Доказанный умысел удваивает эту долю.
Если декларация вдобавок не сдана в срок, работает и пункт 1 статьи 119 НК. Это 5 % не уплаченной вовремя суммы за каждый начатый месяц: верхняя граница 30 %, нижняя — 1 000 ₽. Суммы — по нормам августа 2026 года. Поступления по счёту инспекция видит, и договор аренды у арендатора обычно лежит в расходах.
Как свериться до подписания договора
Три проверки, каждая по одному документу.
Первая — по выписке из реестра недвижимости: кто собственник и нет ли обременений. Арендатор её всё равно попросит.
Вторая — по своим кодам деятельности: сдача помещений должна быть заявлена в реестре предпринимателей. Банк сверяет назначение платежа с кодами, и расхождение вызывает вопросы раньше, чем инспекция.
Третья — по региональному закону о патенте: там указан потенциально возможный доход для вашего вида и вашей площади. Сравнение его с ожидаемой годовой платой и показывает, что дешевле.
Кому аренда на УСН подходит, а кому нет
Подходит собственникам нежилых помещений и тем, у кого объектов несколько: статус предпринимателя всё равно понадобится, а итоговая нагрузка ниже, чем у физического лица без статуса. Считать её надо вместе со взносами, а не по одной ставке.
Не подходит в двух случаях.
Первый — одна квартира в найме у физического лица: там доступен режим для самозанятых, у которого нет ни взносов, ни декларации. Второй — сдача в аренду не своего имущества по цепочке договоров с большими расходами: объект «доходы» их не увидит, а закрытый перечень расходов увидит не все.
Частые вопросы
Сколько налога с аренды платит ИП на упрощёнке?
Шесть процентов от полученной платы при объекте «доходы». При выручке 720 000 ₽ это 43 200 ₽, и у предпринимателя без работников эта сумма гасится взносами за себя полностью.
Можно ли сдавать нежилое помещение как самозанятый?
Нет. Режим оставляет за скобками только аренду и наём жилых помещений, а склад, гараж и офис под исключение не подпадают.
Считается ли доходом возмещение коммуналки?
Глава 26.2 НК определяет доходы через статью 248 НК и исключений для таких компенсаций не содержит. Безопаснее либо включать коммунальные платежи в арендную плату, либо переводить арендатора на прямые договоры с поставщиками.
Нужна ли касса при получении арендной платы?
Если арендатор — организация или предприниматель и деньги приходят на расчётный счёт, кассовый чек не пробивается. При расчётах с физическими лицами вопрос решается по правилам о применении контрольно-кассовой техники, а не по главе 26.2 НК.
Материал информационный и не является индивидуальной налоговой, бухгалтерской или юридической консультацией. Нормы, ставки и сроки приведены на август 2026 года — перед решением проверьте актуальные на сайте ФНС и в действующей редакции кодекса.
